Alt om forældrekøb – det skal du vide

Dette indlæg er et betalt indlæg og lavet I samarbejde med den/de omtalte virksomheder og/eller deres produkter. Alle hyperlænker er derfor betalte hyperlænker.

Forældrekøb

Et forældrekøb sikrer dit barn et sted at bo, samtidig med at der er en række skattemæssige fordele at hente. Det kan ofte være både svært og dyrt for unge mennesker at komme ind på boligmarkedet. Derfor kan det i visse tilfælde betale sig at foretage et forældrekøb, i stedet for at dit barn finder en lejebolig, der særligt i Københavnsområdet kan være en umulig opgave.

Hvad er forældrekøb?

Et forældrekøb er, når forældre køber en bolig med formålet om at leje den ud til deres barn. Dette sker ofte i forbindelse med, at barnet skal studere, hvorfor forældrekøbet først og fremmest sikrer deres barn en god studiebolig og ordentlige forhold fra starten af.

Fordele og ulemper

Fordele ved forældrekøb:

  • Barnet får et sted at bo
  • Huslejen kan fastsættes til en attraktiv pris
  • Huslejen kan nedbringes yderligere, hvis et værelse udlejes til en roomie
  • Barnet kan søge boligsikring, fordi vedkommende er lejer
  • Mulighed for overskud ved salg, hvis boligpriserne stiger

Mulige ulemper ved forældrekøb:

  • Der skal udarbejdes et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden
  • omkostninger til rådgivning omkring valg af beskatningsform
  • Hvis boligpriserne falder, er der risiko for tab på boligen
  • Krav til forældrenes friværdi og likviditet

Inden du køber

Inden man foretager et forældrekøb, skal man sikre sig at den ejerforening, man vil købe lejlighed i, accepterer udlejning til forældrekøb. Det er nemlig ikke alle foreninger, der tillader dette. Dertil skal det nævnes, at man skal udarbejde en lejekontrakt mellem forældrene og barnet, hvilket der ofte stilles krav til i foreningerne.

Beskatning af husleje

Når du udlejer boligen til nærtbeslægtede, skal der altid betales skat af et beløb svarerende til markedslejen. Markedslejen dækker over den husleje, som du kan kræve, hvis der udlejes efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person.

Hvis den aftalte husleje er mindre end markedslejen, skal der stadig betales skat af markedslejen.

Derudover bliver differencen mellem markedslejen og det aftalte beløb til husleje betragtet som en gave, som barnet skal betale afgift af, hvis det overstiger nogle bestemte beløbsgrænser.

Link til SKAT omkring beskatning af forældrekøb generelt: http://skat.dk/skat.aspx?oid=2234784

Salg af forældrekøb

Sælger du en bolig, som du ikke personligt har boet i og anvendt som dit hjem, skal du betale skat af fortjenesten. Hvis boligen sælges med tab, kan det kun trækkes fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme. Bemærk at det er muligt at gemme tab til senere år.

Fortjenesten ved salget af boligen beskattes som kapitalindkomst, medmindre du har anvendt virksomhedsordningen. Her gælder der særlige regler.

Selve fortjenesten og tabet gøres op som differencen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.

Når forældrene sælger boligen til barnet

Som udgangspunkt kan du altid sælge boligen til markedsværdien, som er den pris, tilsvarende boliger sælges til.

Du har dog også mulighed for at sælge boligen til mindst 85% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis boligen ikke er blevet vurderet som udlejet. Sælges boligen til en lavere pris end dette, anser SKAT differencen som en gave til barnet.

Hvis boligen anses som udlejet, vurderes den lavere end fri (ikke-udlejede) boliger. Dermed kan du ikke sælge den til 85% af den offentlige vurdering, men i stedet sælge den til markedsværdien.

Når barnet sælger boligen videre

Når tiden er inde, og barnet ønsker at sælge boligen, kan dette ske skattefrit til markedsprisen, så længe barnet har boet i boligen efter at have købt den af forældrene.

Reglerne omkring beskatning står angivet i ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten af salget beskattes som værende kapitalindkomst.

Link til reglerne: https://www.retsinformation.dk/Forms/r0710.aspx?id=158585

Salg af boligen til under 85% af den offentlige ejendomsvurdering

Sælges boligen til barnet for under 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, anses det som, at barnet tildeles en gave.

Denne gave fungerer som en del af barnets betaling (berigtigelsen) for boligen. Fortjenesten ved salget beregnes ud fra salgsprisen inklusive gaven.

Eksempel på gave som delvis betaling for en lejlighed:

Boligen sælges til 85 procent af
seneste vurdering på 1 mio. kr.
850.000 kr.
Barnet berigtiger købet på følgende måde:  
Overtagelse af prioritetsgæld til
kontant værdi på
700.000 kr.
Kontant betaling 50.000 kr.
Gave fra forælder til barn 100.000 kr.
I alt 850.000 kr.

Regnskab

I forbindelse med et forældrekøb skal der udarbejdes et regnskab over indtægterne og udgifterne. Dette skal opbevares i fem år, således SKAT har mulighed for at bede om indsigt i det, hvis de finder det relevant.

Du kan trække følgende fra i din selvangivelse:

  • Ejendomsskatter
  • Vand-, kloak- og renovationsafgifter
  • Administration og revisorbistand til regnskabet
  • Forsikring af ejendommen
  • Skorstensfejer, snerydning og fejning
  • Kontingent til grundejerforening
  • Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
  • El, vand og varme (gælder kun, hvis dette indgår i huslejen)
  • Vedligeholdelse (her gælder særlige regler)

Boligsikring

Et forældrekøb har ikke en særlig indflydelse på lejer-udlejerforholdet mellem forældrene og barnet. Det betyder, at lejeforholdet reguleres efter lejelovens regler. Dermed har barnet mulighed for at modtage boligsikring, som enhver anden lejer.

Beskatning af forældrekøb

I forbindelse med et forældreskab skal du beslutte, hvilken beskatningsmetode der skal anvendes. Du skal dog altid betale skat af huslejeindtægten, men ikke ejendomsværdiskat.

Skat efter de almindelige skatteregler

Denne ordning vælges automatisk, hvis ikke andet er angivet. Denne beskatningsmetode lægger dit overskud før renter til din personlige indkomst. Det vil sige, at overskuddet vil blive beskattet efter samme princip som din løn. Derfor skal der også betales AM-bidrag. Fordelen ved denne ordning er, at det er nemt at administrere, men skattemæssigt kan det oftest betale sig at anvende en af de andre beskatningsmetoder.

Virksomhedsordningen

Fordelen ved virksomhedsordningen er, at du kan fratrække renteudgifterne direkte i overskuddet. Dermed skal du betale et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat. Ulempen ved denne ordning er de mange krav, der følger med.

Regnskabskravene til denne ordning står angivet i bogføringsloven og mindstekravsbekendtgørelsen. Derudover skal du holde indtægter og udgifter ved udlejningen af boligen adskilt fra din egen privatøkonomi. Samtidig skal prioritetsgæld og bankgæld være direkte forbundet med anskaffelsen samt driften af den udlejede bolig. Rent praktisk gøres dette ved f.eks. at oprette en speciel konto/kassekredit til formålet.

Regnskabet skal dermed illustrere adskillelsen mellem virksomhedens økonomi og din private økonomi. Derudover skal det blandt andet opgøre størrelsen af overførslerne mellem din private og virksomhedens økonomi.

Det anbefales at anvende en revisor, hvis denne beskatningsordning vælges. Dette skyldes, at der følger en del administrative krav med, når du vælger virksomhedsordningen. Du kan få fradrag for revisorudgiften.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen kan fungere som et godt alternativ til virksomhedsordningen, da den er nemmere at administrere.

Ordningen fungerer på den måde, at du beregner et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det betyder, at du betaler et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat sammenlignet med de almindelige skatteregler.

Du skal betale skat af dit overskud før renter fratrukket dit kapitalafkast. Dette overskud beskattes som personlig indkomst.

Hvilken ordning skal jeg vælge?

Valget mellem beskatningsordningerne bør afhænge af en konkret vurdering af den enkelte sag. Skattereglerne er særdeles komplekse, og en boligadvokat bør konsulteres, før den endelige model vælges.

Omvendt forældrekøb

Et omvendt forældrekøb er, når barnet køber fast ejendom til forældrene. Dette bunder ofte i et ønske om at få forældrene tættere på i forbindelse med f.eks. stiftelse af egen familie eller når forældrene går på pension.

Leave a Response